Residir em condomínio tem lá suas vantagens (ex. segurança, piscina, salão de festas) e desvantagens (ex. barulho de vizinhos, condomínio). A desvantagem aumenta quando o número de inadimplentes cresce, prejudicando aqueles que estão em dia com suas obrigações.
Por tal razão, os síndicos e administradoras de condomínios formulam diversas formas de coibirem a inadimplência, estabelecendo punições severas para os condôminos devedores, dentre elas a proibição de utilizar a área comum do edifício (piscina, academia, quadra de esporte, salão de festas, entre outros), vislumbrando assim compelir o condômino a quitar seus débitos e sempre estar com suas obrigações em dia.
No entanto, questiona-se: tal proibição é legal.? Há os que creem que somente pelo fato de existir previsão no regimento interno e/ou convenção de condomínio essa seria plenamente possível.
É certo que tanto o regimento interno quanto a convenção estabelecem as políticas e condutas do condômino, mas tais regras não podem se sobrepor aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos em nossa legislação.
Referidos instrumentos devem estar em consonância com a lei e ainda que haja previsão em sentido contrário, tais normas não terão qualquer amparo legal.
A restrição ao direito de uso da área comum, em decorrência de dívida, tem óbice no direito de propriedade, no direito de ir e vir do cidadão. A propriedade imobiliária abrange não só a fração ideal no solo, mas, também, as demais partes comuns do condomínio, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do referido, conforme preconiza o art. 1.331, § 3º do Código Civil.
Compete salientar que não há nenhum respaldo legal de que o uso das partes comuns do condomínio está atrelado a adimplência do condômino, pois tal respaldo beiraria ao absurdo, dado ao fato de que o inadimplente também é dono do todo, logo não pode ter o acesso a sua propriedade limitado.
Salienta-se que referida restrição não possui efeito prático, pois a mesma não obriga o condômino inadimplente ao pagamento, mas, tão somente, o expõe a situação vexatória, ainda mais se tal negativa ocorreu para familiares e diante de terceiros, tendo sido deixado explícito que o motivo era o inadimplemento, ferindo, assim, o princípio da dignidade humana.
Os meios legais para compelir o condômino inadimplente a cumprir com suas obrigações prevista no Código Civil são, em sua maioria, de natureza pecuniária, vejamos:
- multa moratória de até 2% sobre o valor do débito, além de juros e correção monetária;
- protesto;
- ação judicial de cobrança;
- penhora do imóvel;
- impedimento de voto.
Há de se ressaltar que o condômino devedor contumaz (reincidente na inadimplência), à luz do art. 1.337 do Código Civil, poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente a até 5 vezes do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração no ato, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Assim, qualquer forma de cobrança de débitos condominiais de condômino inadimplente diferentes das previstas em nosso ordenamento jurídico é ilegal, mesmo que haja previsão em convenção ou regimento interno.
Diante da negativa de acesso a áreas comuns do condomínio, o condômino inadimplente pode ingressar com uma ação de obrigação de fazer, a depender do caso, cumulada com indenização por danos morais.
Autora: Evelise Goes
Fonte: Custódio & Goes Advogados
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